土地市场降温，房企拿地策略如何调整？
元描述： 土地市场降温，房企拿地策略如何调整？本文深度解读百强房企拿地数据，揭示土地市场降温趋势，分析房企拿地策略调整方向，为投资者提供投资决策参考。
引言：
四季度伊始，土地市场延续此前低迷态势，特别是三四线城市溢价率再度回落，成交量和价格均有所下滑，整体走势不容乐观。就房企拿地而言，百强房企新增拿地节奏进一步放缓，拿地销售比降至0.36，较9月末再降2个百分点。自8月以来，拿地销售比连续两个月下滑，10月更有近4成百强房企没有拿地，谨慎的情绪显而易见，也一定程度上反映了部分房企资金的窘境。
融资的约束令房企将工作重心放在销售方面：如标杆房企恒大、碧桂园在国庆期间的现象级促销活动带来了百亿级别的成交额。总体来看，多数企业投资仍会保持当前的谨慎情绪，中小型房企面临更严峻的资金压力，投资力度还将进一步收紧。当然，随着土地市场不断降温，未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，对现金流能力较强的房企而言，逆周期拿地战略应当更加聚焦和理性。
土地市场降温明显，三四线溢价率持续走低
截止10月28日，全国300城土地成交总建面15446万平方米，环比分别下降17%和22%，平均楼板价也环比下滑20%至2004元/平方米。结合国家统计局数据来看，土地市场同样降温明显，1-9月份全国房地产开发企业购置土地面积同比降幅达到20.2%，土地投资在量、价两方面的表现都持续低迷。
市场整体下行的情况下，不同能级城市间分化愈加明显，一二线城市平均溢价率不降反升，而三四线城市溢价率则进一步走低，跌破10%。由此来看，市场越是冷淡，优质城市的优质地块对房企的吸引力越大。
销售十强货值占比近41%，百强拿地销售比下滑至0.36
截止至2019年10月末，销售百强房企的新增货值达7.9万亿，相比9月末上涨9%，新增货值百强门槛较上月仅提高5亿左右，说明百强本月拿地进一步放缓。
本月新增货值千亿阵营达到25家，其中12家企业新增货值已经突破2000亿。此外，本月3强阵营有所变化，绿洲以62亿的微弱优势超越融创，进入新增货值TOP3。
货值集中度仍然高度集中，但较1-9月有小幅下滑。销售TOP10房企新增货值占41%，较上月下降4个百分点，20强房企的新增货值占比则达到61%，较上月微降2个百分点;结合销售集中度来看，操盘金额TOP11-20队伍的房企新增货值占比高于操盘金额占比，未来仍会进一步抢占市场份额。
拿地销售比来看，除了第二队伍以外，其他各队伍的拿地销售比均有不同程度的下滑，整体拿地情绪更加谨慎。相比之下，第二队伍的企业仍坚持0.44的拿地销售比，进一步抢占市场份额的“野心”明显。
近4成百强房企10月未拿地，龙头企业投资大幅放缓
进入四季度，百强房企投资意愿进一步减少，一方面是对未来市场走势的不乐观，促销售仍然是首要任务;另一方面融资收紧对企业拓投的负面效应在持续扩大。
具体而言，财盛证券10月份有近4成百强房企没有拿储，不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企，当然这些企业本身土储较为富余，适当放缓投资节奏来匹配当前市场变化，不会对未来的业绩产生冲击。
从10月操盘金额TOP50房企表现来看，谨慎的投资情绪表现更加明显。仅招商、滨江单月拿地销售比高于50强平均，大多数企业拿地销售比不仅低于行业平均，且单月拿地金额较前十月平均下滑幅度较大。其中恒大、碧桂园、融创、万科等单月拿地销售比十强中最低，均不足0.1，而龙湖、华润等此前拿地相对活跃的房企也在10月放缓投资步伐。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”，一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。
不过值得注意的是，即使节奏放缓是大势所趋，但央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本，仍然在单月拿地金额上排在靠前位置，例如招商、中海等单月拿地金额超过80亿元。
回归二线战略进入渠道期，拿地继续聚集中西部
1-10月百强房企拿地能级格局也进入相对稳定状态，一线城市占比稳定在4%，二线和三四线占比分别为45%和51%，较上月无明显变化，企业聚焦高能级战略在一定程度上也进入了渠道期。
而结合投资区域的分布来看，中西部、长三角仍然是两大投资重点区域，特别是中西部的省会城市仍有较多优质地块出让，未来发展潜力较大，吸引了很多房企投资。
细化到城市来看，二线城市中重庆、昆明、武汉形成了房企拿地的“鼎足之势”，房企扎堆于这3个城市拿地，例如武汉本月成交了坐落光谷片区、花山片区的3宗宅地，佳兆业、金地、正荣等纷纷落子;成交量较高的三四线城市仍然主要来自长三角和珠三角，环渤海区域中廊坊、唐山本月也进入百强拿地三四线城市TOP10。
四季度坚持审慎投资情绪，中小房企面临严峻考验
随着地价、溢价率持续回落，武汉、南京等重点城市加快供给，未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，对现金流能力较强的房企而言，逆周期拿地战略应当更加聚焦和理性。当然，今年融资难度较去年而言明显加大，限制了部分房企的购买力，在这样的环境下央企、国企等资金实力雄厚的企业机会更大，中小房企则面临严峻考验。
总体来看，年底将近，预计大多数房企审慎的投资情绪不会产生改变，接下来的两个月房企拿地还将坚持现有节奏和策略。进入四季度，房企营销力度加大、降价促销等，均反映了当前房企首要任务仍然是“促销售、抓回款、稳现金流”。因此，投资上，警惕盲目扩张，以已进驻城市为主，同时重视二线城市结构性机会。资金能力较差的企业可以通过多元化拿地、小股操盘等方式另辟蹊径。
常见问题解答：
- 土地市场降温的主要原因是什么？
土地市场降温的主要原因包括宏观经济增速放缓、房地产调控政策持续收紧、房企资金链紧张等。
- 百强房企拿地策略调整的主要方向是什么？
百强房企拿地策略调整的主要方向是更加注重资金安全和风险控制，降低拿地节奏，并将投资重点转向一二线城市和中西部地区。
- 中小房企在当前市场环境下该如何应对？
中小房企需要更加注重资金管理，控制拿地规模，并通过多元化拿地、小股操盘等方式降低风险。
- 未来3-4个月土地市场走势如何？
未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，但投资策略需更加谨慎，并注重选择优质地块。
- 当前房企面临的最大挑战是什么？
当前房企面临的最大挑战是融资难、资金链紧张以及市场竞争加剧。
- 投资者该如何看待当前的土地市场？
投资者需要理性看待当前的土地市场，并根据自身风险偏好和资金实力进行投资决策。
结论：
土地市场降温已成趋势，房企拿地策略需要及时调整。百强房企将继续保持谨慎投资态度，并更加注重资金安全和风险控制。中小房企则需要更加注重资金管理，控制拿地规模，并通过多元化拿地、小股操盘等方式降低风险。未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，但投资策略需更加谨慎，并注重选择优质地块。投资者需要理性看待当前的土地市场，并根据自身风险偏好和资金实力进行投资决策。
